國有土地上房屋補(bǔ)償方案及標(biāo)準(zhǔn)

一、補(bǔ)償方案

（一）負(fù)責(zé)房屋征收工作的政府及房屋征收部門不得因房屋征收補(bǔ)償降低被征收人的房屋居住和使用條件。

　　被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房屋征收部門不得限定被征收人的選擇權(quán)。

（二）被征收房屋以貨幣方式補(bǔ)償?shù)?，房屋價值補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日同區(qū)位類似房地產(chǎn)的市場價格；其中征收住宅的，不得低于同區(qū)位新建普通商品房的市場平均價格。

　　被征收房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償?shù)?，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價，并按照被征收房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)辦理產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的轉(zhuǎn)移登記。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的公攤面積大于被征收房屋公攤面積的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)給予被征收人因增加公攤面積而減少使用面積的損失補(bǔ)償。

（三）被征收房屋用地范圍內(nèi)的土地使用面積超出房屋建筑面積的部分，應(yīng)當(dāng)按照土地市場價單獨(dú)估價并給予補(bǔ)償。

　　負(fù)責(zé)房屋征收工作的政府及房屋征收部門不得以未收取土地使用費(fèi)或者提供低價產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為由，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照市場價進(jìn)行評估作出限制性規(guī)定。

（四）被征收房屋的價值評估應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)一體處分的原則，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照國家和自治區(qū)房屋征收估價有關(guān)規(guī)定評估確定。房屋征收部門依據(jù)征收補(bǔ)償方案與被征收人協(xié)商一致確定房屋補(bǔ)償價值的，從其約定。

（五）房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，并遵守下列規(guī)定：

　?。?/span>1）房屋征收部門向社會發(fā)布征收評估信息；

　?。?/span>2）具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)報名；

　?。?/span>3）房屋征收部門按照報名順序公布房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名單；

　?。?/span>4）被征收人在名單公布之日起1個工作日內(nèi)協(xié)商選定評估機(jī)構(gòu)，并將協(xié)商結(jié)果書面告知房屋征收部門；

　　（5）被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織全體被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，也可以采取搖號、抽簽等隨機(jī)抽取方式確定；

　?。?/span>6）房屋征收部門公布被征收人協(xié)商選定，或者通過被征收人多數(shù)投票決定，搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。

　　房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選定過程應(yīng)當(dāng)公開。房屋征收部門組織被征收人決定、確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)對決定、確定過程制作書面記錄，由被征收人代表或者當(dāng)?shù)鼐哂泄帕Φ拇磉M(jìn)行監(jiān)督，并經(jīng)過公證機(jī)構(gòu)依法公證。

任何單位和個人不得干預(yù)被征收人依法選定評估機(jī)構(gòu)，不得排斥本行政區(qū)域以外的評估機(jī)構(gòu)從事房屋價值評估業(yè)務(wù)，不得干預(yù)評估機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋價值評估工作。

二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（一）依照本辦法第十一條規(guī)定核實(shí)認(rèn)定的被征收房屋的補(bǔ)償價值，按照下列方式確定：

　?。?/span>1）核實(shí)認(rèn)定為合法建筑的，給予全額補(bǔ)償；

（2）核實(shí)認(rèn)定為違法建筑的，不予補(bǔ)償；

（3）核實(shí)認(rèn)定為對規(guī)劃實(shí)施尚未造成不可消除影響的建筑以及改變用途建筑的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋實(shí)際狀況評估，并進(jìn)行權(quán)益狀況和實(shí)物狀況調(diào)整后，確定房屋價值補(bǔ)償。

　　依照本辦法第十一條規(guī)定核實(shí)認(rèn)定的被征收人獲得房屋征收補(bǔ)償安置后，有關(guān)利害關(guān)系人主張補(bǔ)償安置權(quán)利的，可以與被征收人通過協(xié)商、仲裁或者民事訴訟等方式解決。

（二）房屋征收部門向社會發(fā)布暫停辦理征收范圍內(nèi)房屋的相關(guān)手續(xù)公告后，新建、改建、擴(kuò)建的房屋，違法建造的部分不予補(bǔ)償；將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)經(jīng)營用房的，按照住宅進(jìn)行補(bǔ)償，不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；遷入戶口或者分戶的，在核實(shí)住房保障對象和最低住房保障面積時不予計(jì)算。

（三）征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予解決。被征收房屋建筑面積低于當(dāng)?shù)刈畹妥》勘Ｕ厦娣e的，應(yīng)當(dāng)按照最低住房保障面積予以補(bǔ)償安置。

　　被征收房屋的承租人符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)由房屋所在地住房保障部門審核確認(rèn)后，優(yōu)先給予解決。

（四）因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人有權(quán)優(yōu)先選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。改建地段不能滿足被征收人選擇的，應(yīng)當(dāng)提供就近地段房屋供被征收人選擇。在改建地段或者就近地段提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的具體位置、數(shù)量、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，應(yīng)當(dāng)符合征收補(bǔ)償方案。

（五）征收臨時建筑，按照批準(zhǔn)使用期限的剩余年限計(jì)算房屋價值補(bǔ)償；未明確使用期限的，按照2年計(jì)算剩余使用年限。

（六）征收未向房屋居住人出售的單位自建住宅，建房單位選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)用產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋安置房屋居住人；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)將8％的貨幣補(bǔ)償支付給房屋居住人。

　　建房單位破產(chǎn)，或者建房單位因改制、兼并、重組等原因轉(zhuǎn)移單位自建住宅所有權(quán)的，由房屋居住人選擇征收補(bǔ)償方式，并按照前款規(guī)定對房屋居住人予以補(bǔ)償。

　　房屋居住人擅自轉(zhuǎn)讓單位公房或者在單位用地范圍內(nèi)未經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)自建房屋的，按照本辦法第十一條、第二十九條的規(guī)定，進(jìn)行核實(shí)認(rèn)定后確定補(bǔ)償。

　　本條所稱房屋居住人，是指居住在單位自建房的職工（含下崗、分流、解聘人員）、職工遺屬或者與其具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)義務(wù)的利害關(guān)系人。

（七）因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照市場價向被征收人支付搬遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　以產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，被征收人要求提供周轉(zhuǎn)用房的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供周轉(zhuǎn)用房；被征收人自行解決周轉(zhuǎn)用房的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照類似房屋市場租賃價與被征收人協(xié)商確定并支付臨時安置補(bǔ)償費(fèi)。

　　臨時安置補(bǔ)償費(fèi)的支付期限由房屋征收部門與被征收人按照交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋合理預(yù)期在補(bǔ)償協(xié)議中約定；實(shí)際交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋日期超出協(xié)議約定期限的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際期限補(bǔ)足臨時安置補(bǔ)償費(fèi)。

（八）因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，按照以下方式補(bǔ)償：

　?。?/span>1）被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)停產(chǎn)停業(yè)期限，比照房屋征收決定公告之日類似被征收房屋市場租金價格的2倍按月給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；被征收人認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前上一年度實(shí)際經(jīng)營效益，以及因停產(chǎn)停業(yè)造成的職工遣散費(fèi)、設(shè)施設(shè)備拆除轉(zhuǎn)讓損失、存貨低價出售損失等證明材料，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并按評估結(jié)果給予補(bǔ)償；

　?。?/span>2）被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人按照前項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商確定給予不少于兩個月的一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

　　被征收房屋的生產(chǎn)經(jīng)營者不是被征收人的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)支付給生產(chǎn)經(jīng)營者，需要提供停產(chǎn)停業(yè)損失證明材料的由生產(chǎn)經(jīng)營者承擔(dān)。被征收人與生產(chǎn)經(jīng)營者對停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償分配另有約定的，從其約定。

（九）征收用于出租的房屋，被征收人解除房屋租賃合同的，房屋價值補(bǔ)償、臨時安置補(bǔ)償、政府的獎勵和補(bǔ)助費(fèi)支付給被征收人，搬遷補(bǔ)償支付給承租人；被征收人未解除房屋租賃合同，且未向承租人提供周轉(zhuǎn)用房的，臨時安置補(bǔ)償支付給承租人。被征收人與承租人對搬遷補(bǔ)償、臨時安置補(bǔ)償分配另有約定的，從其約定。

（十）被征收房屋設(shè)有抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)與抵押權(quán)人協(xié)商，就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可以與抵押權(quán)人協(xié)商變更抵押物；被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，可以與抵押權(quán)人協(xié)商提前清償債務(wù)、變更抵押物或者提供其他擔(dān)保。抵押人與抵押權(quán)人達(dá)不成協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)辦理補(bǔ)償款提存公證。

（十一）負(fù)責(zé)房屋征收工作的政府可以參考房屋分戶評估報告載明的房屋現(xiàn)值估價結(jié)果，計(jì)算對被征收人的獎勵和補(bǔ)助。

　　負(fù)責(zé)房屋征收工作的政府及房屋征收部門不得對未在規(guī)定期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議或者搬遷的被征收人制定懲罰性措施。

（十二）房屋征收補(bǔ)償協(xié)議由房屋征收部門與被征收人簽訂，房屋征收補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（1）房屋征收部門和被征收人或者房屋占有人；

（2）被征收房屋地點(diǎn)、權(quán)屬、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、公攤系數(shù)、樓層等；

（3）房屋征收補(bǔ)償方式；

（4）房屋價值補(bǔ)償金額、計(jì)算方式、支付方式和期限等；

（5）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地點(diǎn)、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、公攤系數(shù)、樓層、差價結(jié)算方式等；

（6）搬遷補(bǔ)償金額、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、回遷期限等；

（7）臨時安置補(bǔ)償金額或者周轉(zhuǎn)用房狀況；

（8）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額、計(jì)算方式；

（9）違約責(zé)任；

（10）其他約定事項(xiàng)。

（十三）因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在房屋征收決定公告的補(bǔ)償協(xié)議簽約期限內(nèi)達(dá)到規(guī)定簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效，支付補(bǔ)償安置費(fèi)用，組織搬遷；未達(dá)到規(guī)定簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議無效，房屋征收決定終止執(zhí)行。

　　前款規(guī)定的補(bǔ)償協(xié)議簽約比例應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會穩(wěn)定風(fēng)險評估確定，最低不得低于9％。

（十四）房屋征收部門與被征收人在補(bǔ)償協(xié)議簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向負(fù)責(zé)房屋征收工作的政府報告，由負(fù)責(zé)房屋征收工作的政府按照征收補(bǔ)償方案依法作出房屋征收補(bǔ)償決定，送達(dá)被征收人，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。作出房屋征收補(bǔ)償決定前，被征收房屋價值評估報告未經(jīng)自治區(qū)房地產(chǎn)價格評估專家委員會鑒定的，應(yīng)當(dāng)申請鑒定。

　　被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

（十五）實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

　　負(fù)責(zé)房屋征收工作的政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

　　任何單位和個人不得采取欺騙、暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等方式，以及停職、離崗、降級、開除等手段迫使被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議和強(qiáng)制搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

（十六）被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又未在房屋征收補(bǔ)償決定規(guī)定的搬遷期限內(nèi)搬遷的，由負(fù)責(zé)房屋征收工作的政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　在申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)書面催告被征收人履行房屋征收補(bǔ)償決定。

　　人民法院裁定由負(fù)責(zé)房屋征收工作的政府組織強(qiáng)制執(zhí)行的，負(fù)責(zé)房屋征收工作的政府在強(qiáng)制執(zhí)行前應(yīng)當(dāng)制定應(yīng)急預(yù)案，進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并書面通知被征收人強(qiáng)制執(zhí)行的時間、方式。

（十七）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。房屋征收補(bǔ)償檔案應(yīng)當(dāng)允許被征收人查閱，接受被征收人監(jiān)督。

　　房屋征收補(bǔ)償資金應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用和負(fù)責(zé)房屋征收工作的政府確定的補(bǔ)助、獎勵資金的管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。

（十八）被征收人在貨幣補(bǔ)償額度內(nèi)購買的房屋或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得的房屋，依法免收土地使用、房產(chǎn)交易、房屋登記等費(fèi)用，依法減免所得稅、營業(yè)稅、契稅等稅收；被征收人子女在義務(wù)教育階段，選擇繼續(xù)在原戶籍所在地入學(xué)的，按學(xué)區(qū)內(nèi)生源對待；在遷出地享受城市居民最低生活保障的家庭，按遷入地標(biāo)準(zhǔn)接續(xù)發(fā)放最低生活保障金，并依法審核給予各項(xiàng)社會保障。